Se stai pensando di vendere una proprietà, è fondamentale sapere che uno degli aspetti chiave per completare la transazione in modo corretto e senza problemi è l’agibilità dell’immobile. L'agibilità, infatti, è un documento ufficiale che attesta che l'immobile è conforme alle normative edilizie, urbanistiche e igienico-sanitarie. In questo articolo, ti guiderò attraverso il processo per ottenere l'agibilità, spiegherò perché è cruciale per la vendita di una casa e come affrontare eventuali difficoltà che potrebbero sorgere durante la procedura.

In qualità di agente immobiliare esperto e titolare di OkCasaWeb, con anni di esperienza nella compravendita di immobili, posso affermare con certezza che avere il certificato di agibilità è un passo fondamentale per garantire che la tua vendita avvenga senza intoppi. Durante questo articolo, scoprirai come ottenere il certificato di agibilità, quali documenti sono necessari e quali sono le implicazioni legali di vendere un immobile senza questo documento essenziale.

Cos'è l'Agibilità di un Immobile?

L’agibilità, anche chiamata certificato di agibilità, è un documento rilasciato dal Comune che attesta che un immobile è stato costruito e ristrutturato in conformità alle leggi edilizie, urbanistiche, di sicurezza e igienico-sanitarie. È un certificato indispensabile in vari ambiti, soprattutto in fase di compravendita, per garantire che l’immobile sia conforme agli standard richiesti per essere abitato.

In sostanza, il certificato di agibilità ha lo scopo di tutelare la sicurezza di chi vivrà nell'immobile e di assicurare che tutti gli impianti (elettrico, idraulico, gas, etc.) siano sicuri e a norma. Questo documento viene emesso al termine dei lavori di costruzione o ristrutturazione, ma può essere richiesto anche successivamente, qualora un immobile non fosse dotato di agibilità.

Perché è Importante Avere il Certificato di Agibilità Durante una Vendita?

1. Conformità alle Normative: Il certificato di agibilità è la prova che l'immobile è stato costruito e utilizzato nel rispetto delle normative locali e nazionali. Senza di esso, l'immobile potrebbe risultare irregolare, con rischi legali e fiscali sia per il venditore che per l’acquirente.
2. Valore di Mercato dell’Immobile: Gli immobili senza agibilità spesso presentano un valore di mercato inferiore rispetto a quelli che sono in regola. Inoltre, in caso di vendita, l’assenza di questo certificato potrebbe far desistere molti acquirenti.
3. Accedere a Finanziamenti Bancari: Se l’immobile non possiede il certificato di agibilità, molti istituti bancari potrebbero rifiutare di erogare un mutuo all'acquirente, in quanto il certificato di agibilità è uno degli elementi richiesti per la concessione di un prestito. Questo può complicare notevolmente la vendita.
4. Legalità della Vendita: Se vendi un immobile senza agibilità, rischi di incorrere in sanzioni o problematiche legali. Il compratore potrebbe, infatti, decidere di annullare la compravendita qualora emergessero irregolarità legate all'agibilità, con il rischio di dover rispondere anche di eventuali danni.

Come Ottenere il Certificato di Agibilità

Se sei pronto a vendere e ti rendi conto che l'immobile non ha il certificato di agibilità, non preoccuparti. Esiste una procedura che ti permette di ottenere questo documento. Vediamo insieme quali sono i passaggi fondamentali da seguire.

1. Verifica la Conformità Urbanistica e Edilizia dell’Immobile

Prima di intraprendere qualsiasi passo burocratico, è importante che l’immobile sia conforme alle normative edilizie. Questo significa che dovrà esserci stata una costruzione o ristrutturazione legale, con tutti i permessi necessari rilasciati dal Comune. Se l’immobile è stato costruito senza permessi o con modifiche non autorizzate, sarà necessario fare una regolarizzazione prima di poter richiedere l'agibilità.

2. Presenta la Richiesta di Agibilità al Comune

Il passo successivo è quello di presentare la richiesta di agibilità presso il Comune dove l’immobile è situato. Questo può avvenire solo dopo che i lavori di costruzione o ristrutturazione sono stati completati. La domanda dovrà essere corredata da una serie di documenti, tra cui:

• Planimetria dell’immobile: È fondamentale che la piantina dell'immobile sia aggiornata e conforme alla realtà.
• Dichiarazione di conformità delle opere eseguite: Questo documento è redatto da un tecnico abilitato e certifica che le opere sono state eseguite nel rispetto delle normative.
• Relazione tecnica firmata da un professionista: Un professionista abilitato, come un geometra o un architetto, redige una relazione tecnica che attesta la conformità dell’immobile.
• Eventuale certificato di collaudo delle opere: Se l’immobile è stato oggetto di lavori importanti, sarà necessario fornire anche il certificato di collaudo delle opere, che attesta che i lavori sono stati eseguiti correttamente.

3. Controlli e Ispezioni del Comune

Una volta presentata la domanda, il Comune eseguirà una serie di ispezioni per verificare che l’immobile rispetti le normative. Questi controlli riguardano principalmente la sicurezza dell’immobile (sia strutturale che degli impianti), l’igiene e la salubrità degli ambienti. Gli ispettori verificheranno anche che non ci siano abusi edilizi.

4. Superamento degli Ostacoli

In alcuni casi, potrebbe essere necessario effettuare modifiche all’immobile per renderlo conforme alle normative richieste per l’agibilità. Ad esempio, potresti dover regolarizzare l’impianto idraulico, quello elettrico o i sistemi di ventilazione. Questi adeguamenti potrebbero richiedere un certo investimento, ma sono fondamentali per poter ottenere il certificato.

5. Rilascio del Certificato di Agibilità

Se tutte le verifiche sono positive, il Comune procederà con il rilascio del certificato di agibilità, che avrà una durata illimitata. Tuttavia, qualora si apportassero modifiche future all'immobile che possano influire sulla sua sicurezza, il certificato dovrà essere aggiornato.

Cosa Fare se l’Agibilità Non è Disponibile

Se il tuo immobile non ha l’agibilità, non tutto è perduto. Ci sono diverse soluzioni che ti permetteranno di regolarizzare la situazione prima di procedere con la vendita.

1. Richiedi il Certificato di Agibilità: Se le opere effettuate sono conformi, potrai chiedere il rilascio del certificato di agibilità. Questo processo potrebbe richiedere tempo e comportare alcune spese, ma è la soluzione migliore per evitare problematiche in fase di vendita.
2. Regolarizza le Irregolarità Urbanistiche e Edilizie: Se l’immobile presenta abusi edilizi, dovrai richiedere una sanatoria, ossia una regolarizzazione delle opere non conformi. In questo caso, potrebbero essere necessarie delle modifiche per rientrare nelle normative e ottenere il certificato di agibilità.
3. Vendi Senza Agibilità: Se non è possibile ottenere l’agibilità o la sanatoria, puoi comunque vendere l’immobile, ma dovrai informare l’acquirente della situazione. Tuttavia, questa opzione potrebbe ridurre significativamente il valore dell’immobile e complicare il processo di vendita, poiché l'acquirente potrebbe non riuscire a ottenere un mutuo.

Le Implicazioni Legali e Fiscali di Non Avere l'Agibilità

Vendere un immobile senza agibilità può comportare diverse implicazioni legali e fiscali:

• Rischio di Sanzioni Legali: Il compratore potrebbe decidere di annullare la vendita qualora emergano irregolarità legate all’agibilità. In alcuni casi, potrebbero esserci anche delle sanzioni amministrative.
• Incapacità di Affittare l’Immobile: Se non hai il certificato di agibilità, non potrai affittare l’immobile legalmente.
• Problemi Fiscali: L’Agenzia delle Entrate può richiedere documentazione riguardante l’agibilità durante un controllo fiscale.

Soluzioni per i Venditori

Per evitare complicazioni, è sempre meglio affrontare la questione dell’agibilità prima di mettere in vendita un immobile. Ecco alcuni consigli pratici:

1. Inizia Presto: La procedura di ottenimento del certificato può richiedere del tempo. Comincia il processo prima di decidere di vendere.
2. Consultare un Professionista: Un tecnico esperto, come un geometra o un architetto, ti aiuterà a navigare le complessità legate alla richiesta del certificato.
3. Controlla la Conformità dell’Immobile: Verifica che l’immobile sia conforme alle normative edilizie prima di procedere con la vendita.

Se sei pronto a vendere un immobile e hai bisogno di assistenza riguardo al certificato di agibilità, OkCasaWeb, l'agenzia di Alessandro Picerni, è a tua disposizione. Con la nostra esperienza e competenza, ti guideremo attraverso il processo di vendita e ti assicureremo che ogni aspetto legale e burocratico sia gestito con cura.