Articolo di Claudia Sanna 30 marzo 2021

Cosa devi sapere se vuoi vendere o acquistare un immobile oggetto di Donazione immobiliare

Diversi acquirenti appena sentono la parola “Donazione” fanno marcia indietro sull’acquisto della casa, terrorizzati da quanto leggono su internet e dal “sentito dire”. I venditori, dall’altro lato, sono convinti di avere una problematica sull’immobile che devono vendere e in alcuni casi pensano si tratti di un immobile non commerciabile.
Iniziamo con il dire subito che gli immobili provenienti per Donazione si possono vendere e comprare, “ma”…
Partiamo per ordine. 

Cos’è una Donazione immobiliare?

La Donazione, disciplinato dall’art. 769 del codice civile, è il contratto con il quale il donante trasferisce per spirito di liberalità un bene patrimoniale o un diritto ad altra persona detto donatario.
In poche parole la Donazione immobiliare è quel contratto con il quale si regala un bene immobile. Per capire i passaggi successivi possiamo considerare la Donazione come un anticipo della successione, come un anticipo dell’eredità. Pertanto, al momento della morte del donante, il bene donato dovrà essere considerato quale acconto, se non addirittura come saldo, della quota ereditaria. Da qui possono nascere i possibili problemi.

Quali sono i rischi quando si affronta una Donazione immobiliare?

L’origine dei rischi connessi alla compravendita di immobili oggetto di Donazione risiede nella presenza di legittimari, ovvero dei soggetti ai quali la legge riconosce determinati diritti.

Il caso più concreto è quello in cui il donante genitore abbia per esempio tre figli e abbia donato l’immobile solo ad uno di essi: il rischio è che gli altri due fratelli, o solo uno di essi, possano/possa rivendicare il proprio legittimo diritto sull’immobile, seppur venduto ad un terzo acquirente, e chiedere la cosiddetta azione di riduzione

Il rischio più remoto e improbabile è, invece, quello che compaia all’improvviso un erede sconosciuto agli altri eredi e possa rivendicare il suo diritto legittimo sull’immobile donato. Si tratta di un raro caso, per esempio, di un figlio nato da una relazione extra coniugale o di un figlio avuto in gioventù di cui nessun altro componente dell’attuale famiglia del donante è a conoscenza. 

Cosa fare per vendere e comprare un immobile con Donazione senza incorrere in alcun rischio?

Innanzitutto è importante sapere che la Donazione ha un termine di prescrizione: 10 anni dalla data di apertura della successione del donante, 20 anni dalla trascrizione della donazione; di conseguenza se sono trascorsi questi termini temporali il bene può essere trasferito tranquillamente senza rischi.

Qualora non fossero trascorsi i termini di prescrizione le soluzioni per una compravendita sicura sono: 
 

1. Atto di mutuo dissenso: se il donante è ancora in vita questa soluzione è quella più semplice e comoda. Si fa un atto pubblico Notarile dove il bene ritorna al donante; iI bene torna in capo al precedente proprietario, la Donazione viene praticamente annullata e si procede alla compravendita “normale”.
2. Rinuncia all’ azione di riduzione: si tratta di un atto pubblico in cui si coinvolgono i legittimari che un giorno potrebbero impugnare la Donazione e si fa dichiarare loro di rinunciare al bene, ergo non andare a riprendersi il bene nel patrimonio di chi l'ha comprato. In futuro potranno, quindi, rivalersi con il donatario, per quanto riguarda la propria quota di legittima ma non potranno rivalersi con il terzo acquirente. 
3. Assicurazione: l’alternativa alle due azioni è stipulare una polizza assicurativa che annulli i rischi derivanti dall’acquisto e/o dal finanziamento di beni di provenienza da Donazione, garantendo la sicurezza della compravendita. In sostanza l’assicurazione protegge l’assicurato contro i rischi di restituzione dell’immobile al legittimario coprendo l’eventuale quota legittima ad esso spettante. L’assicurazione negli ultimi anni è una modalità molto usata e pratica. Il premio è unico e anticipato. Una delle assicurazioni più diffuse e riconosciute anche dai Notai si chiama “Donazione Sicura” ed è la soluzione assicurativa proposta da Lloyd’s e Aon: la copertura ha durata indeterminata e si risolve automaticamente nel momento in cui siano prescritti i diritti di eventuali legittimari lesi dalla donazione. Le assicurazioni sulla Donazione sono inoltre ben accettate dalle Banche per erogare il finanziamento richiesto dall’acquirente. 

In conclusione: gli immobili che provengono da Donazione sono stati un gradito dono rivendibile con tutte le accortezze del caso, possono essere compravenduti tranquillamente e possono essere mutuabili dalle Banche. Come sempre il consiglio è quello di non lasciarsi travolgere da inutili allarmismi letti su internet ma di approfondire il tema con un proprio tecnico di fiducia.

fonte: remax.it