Case prefabbricate: differenze con le case in muratura

Le case prefabbricate rappresentano oggi una soluzione costruttiva moderna e affidabile, una valida alternativa ai tradizionali sistemi in muratura.

Non a caso, il relativo mercato sta conoscendo una lenta ma continua crescita.

Le case prefabbricate in legno sono particolarmente apprezzate perché considerate case “green”, hanno infatti un impatto ambientale praticamente nullo, e permettono di conseguire un forte risparmio energetico.

Vantaggi considerevoli anche in termini di costi e spese: le case in legno si realizzano con poche settimane di lavori in cantiere dato che, per questa tipologia di edifici, è sufficiente assemblare elementi già precedentemente costruiti. I costi, in tal modo, non subiscono variazioni in corso d’opera, sono tendenzialmente fissi in quanto precedentemente concordati.

Altri miti, tuttavia, sono assolutamente da sfatare: molti decidono di realizzare una casa prefabbricata in legno, convinti del fatto che la trafila burocratica da sostenere sia quasi del tutto assente in quanto non si tratta di un’abitazione in senso proprio.

In realtà, le cose non stanno così, anzi: costruire una casa prefabbricata in legno non si differenzia molto dalla costruzione di un’abitazione in muratura tradizionale. Realizzare un’abitazione mediante prefabbricazione non è un escamotage per aggirare i vincoli legislativi previsti in materia costruttiva.

Le pratiche da gestire sono le stesse, così come le autorizzazioni, le concessioni edilizie (e cioè tutta la documentazione che attesta la conformità dei lavori edili al piano urbanistico del luogo e alle disposizioni di legge) e un terreno edificabile (nel senso di utilizzabile a scopo edificatorio, in base alla regolamentazione urbanistica del proprio comune): come per qualsiasi altro tipo di edificio, se il terreno non è edificabile, non si può costruire.

• Dal punto di vista giuridico, farlo significa violare la legge.
• Dal punto di vista etico, significa contribuire allo scempio edilizio del Paese in cui si vive.

Così come per le case in muratura, anche per quelle prefabbricate in legno, vale, poi, l’obbligo di non costruire su terreni agricoli o soggetti a vincolo paesaggistico.

Allo stesso modo, deve venir meno la convinzione secondo cui ottenere le autorizzazioni necessarie per costruire una casa prefabbricata in legno è più difficile rispetto alla documentazione necessaria per la realizzazione di una casa standard: poiché si tratta di una struttura abitativa a tutti gli effetti, è soggetta ai regolamenti per la realizzazione di strutture abitative, intese in senso classico, anche considerando il fatto che esse sono montate su fondamenta in cemento armato, diventando vere e proprie strutture permanenti con durata pari alle abitazioni tradizionali in muratura.

D’altro canto, la legge parla chiaro: il permesso di costruire è necessario per l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee. Ciò indipendentemente dalle caratteristiche dell’opera: e, quindi, indipendentemente dal fatto che sia in muratura e incorporata al suolo con fondazioni o in altro modo fisso ( Art. 10 ter, l. n. 80, del 23.05.2014.)

Case prefabbricate: come procedere?

Come avviene per le costruzioni in muratura, anche il progetto relativo alla realizzazione di una casa prefabbricata deve essere avviato e seguito da un tecnico abilitato – come un architetto, un geometra o un ingegnere – in veste di direttore dei lavori e responsabile del cantiere.

Si tratta di un rappresentante del committente che verifica la corretta esecuzione dell’opera: in pratica, Tizio, per essere certo che l’impresa Omega stia operando per il meglio, ha la facoltà di nominare un tecnico di sua fiducia che sovraintenda ai lavori e impartisca all’appaltatore le più idonee indicazioni per il raggiungimento dello scopo prefissato dal committente.

Successivamente, a lui si dovranno affiancare ulteriori figure professionali che si occuperanno di tutte le fasi che riguardano il cantiere:

• indagine geologica del terreno edificabile;
• sicurezza del cantiere;
• progetto dei sistemi di riscaldamento, impianto idraulico ed elettrico.

Case prefabbricate: a chi richiedere il permesso di costruzione?

Il permesso e l’autorizzazione di costruzione – quell’autorizzazione amministrativa che autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica – sono concessi dall’amministrazione comunale: il processo è differente di comune in comune, ma è lo stesso progettista a occuparsi degli adempimenti richiesti a tal fine, preparando la documentazione tecnica necessaria e presentandola nella tempistica richiesta.

Case prefabbricate: chi esamina il progetto?

A questo punto, una apposita Commissione Edilizia o un’istruttoria interna esaminerà l’intero progetto e chiederà il parere preventivo della Soprintendenza ai Beni Ambientali se il terreno di costruzione della casa prefabbricata è soggetto a vincoli storico-paesaggistici o ambientali: le soprintendenze sono organi periferici del Ministero per i beni e le attività culturali (MIBAC), con compiti in ambito territoriale in materia di beni culturali, paesaggistici, museali, archivistici ed affini.

È possibile anche che, in base a dei regolamenti comunali della zona, sia necessaria solo la presentazione del documento D.I.A. (Dichiarazione di inizio attività): si tratta di una relazione tecnica asseverata, redatta dal progettista incaricato dei lavori, con la quale egli attesta la rispondenza degli interventi da realizzare alla strumentazione urbanistica locale e alle norme vigenti in materia edilizia, assumendosene le responsabilità, anche dal punto di vista penale. La relazione deve asseverare (dichiarare la conformità) la rispondenza alle norme di carattere tecnico, igienico sanitario, di sicurezza, di isolamento termico, ecc…, al regolamento edilizio e al piano regolatore. Accanto a tale relazione asseverata, andranno presentati anche tutti gli elaborati grafici e descrittivi necessari a rappresentare lo stato attuale del progetto previsto e le opere da realizzare.

Tipico esempio di casa prefabbricata per la quale è sufficiente la D.I.A. è quella che presenta nella progettazione un intervento a cappotto esterno intonacato (si applica cioè un isolante protettivo all’esterno degli elementi verticali dell’edificio), dato che presentano i requisiti ottimali per la maggiore efficienza energetica.

Case prefabbricate: cosa prevedono i regolamenti comunali?

Si è detto che le autorizzazioni di costruzione per le case prefabbricate possono variare da comune a comune, così come i requisiti per ottenerle: ad esempio, alcuni comuni dispongono che le abitazioni vengano realizzate con tecnologie costruttive tipiche della zona (è quello che avviene, ad esempio, in un territorio sismico) e previste dal regolamento edilizio come utilizzo di pluviali in rame, costruzione di balconi di foggia tipica, rivestimenti in pietra.

Case prefabbricate: quanto costano?

Pianificare economicamente la costruzione della propria casa prefabbricata è uno dei primi passi da compiere per verificarne in concreto la fattibilità: se è vero che esse permettono un controllo pressoché totale della spesa, sino all’ultimo centesimo, è vero anche che l’impresa di costruzioni, gli adempimenti tecnici vari, gli oneri comunali, gli allacciamenti e qualche imprevisto che ci può sempre essere devono essere tenuti in debito conto per non eccedere nei costi e sforare quanto preventivato.

Orientativamente, si può dire che il prezzo finale di una costruzione del genere si aggira intorno ai 200 mila euro.

Case prefabbricate: cosa si rischia senza permesso di costruire?

Dunque, collocare una casa mobile destinata ad abitazione su un’area in assenza di permesso di costruire può configurate reato [2], a meno che non sussistono contemporaneamente quattro requisiti:

• la collocazione della casa mobile deve avvenire all’interno di una “struttura ricettiva all’aperto”;
• l’ancoraggio al suolo deve essere temporaneo (come nel caso di assenza di allacciamenti alla rete idrica);
• l’autorizzazione all’esercizio dell’attività deve essere conforme alla legislazione regionale;
• la destinazione deve essere “turistica”, nel senso di occasionale e limitata nel tempo.

Al contrario, il rischio di essere accusati del reato di costruzione abusiva edilizia è concreto, in presenza di installazione sul terreno, senza permesso di costruire, di strutture mobili quali camper, roulotte o case mobili, sia pure su ruote, aventi una destinazione duratura e volta al soddisfacimento di esigenze abitative.

Casa passiva, casa ad impatto zero, casa ad elevata efficienza energetica: cosa sono e quali differenze?

Si sente sempre più spesso parlare di casa passiva, di casa ad impatto zero, di casa ad elevata efficienza energetica, ma esattamente che cosa si intende con questi termini? Quali sono i requisiti di queste tipologie di abitazioni per essere considerate tali e cosa le differenzia?

In linea generale, una casa passiva, la tipologia di casa ad impatto zero o l'abitazione ad elevata efficienza energetica sono realizzate in legno - anche se vi è da considerare anche la tipologia di casa in cemento e in muratura - perché questo materiale costruttivo garantisce elevate prestazioni di resistenza meccanica, resistenza alle sollecitazioni sismiche, elevato isolamento termico ed acustico permettendo di ridurre i consumi energetici e l'impatto ambientale, dal momento che costituisce una delle fonti rinnovabili maggiormente ecosostenibile e accessibile a tutti per prelievo e costi.

In una casa passiva, ad impatto zero e nella tipologia con elevata efficienza energetica, come denotato dalla parola stessa, l'obiettivo principale è quello di potenziare, incrementare e ottimizzare il rendimento energetico, frutto di una studiata e progettata disposizione dell'abitazione per lo sfruttamento delle risorse rinnovabili e in modo particolare l'irraggiamento solare, attraverso le aperture della casa e le pareti.

Le pareti di una casa in legno presentano uno spessore di circa 30 cm e per aumentare il rendimento energetico dell'abitazione riducendo il fabbisogno energetico è necessario studiare e progettare determinate caratteristiche dell'edificio per ridurre le dispersioni termiche:

ridurre le aperture e le finestre sul lato nord dell'edificio, ma installare delle vetrate, anche di grandi dimensioni nella parte sud dell'abitazione, zona in cui l'irraggiamento solare è maggiore, ottimizzandone lo sfruttamento;

investire sugli interventi di un cappotto esterno in polistirene espanso, il quale è la soluzione ideale per ottimizzare l'isolamento termico della copertura.

Che cosa si intende per casa passiva: caratteristiche

Per definizione, un'abitazione si considera passiva quando riesce a produrre la stessa quantità di energia (passiva) necessaria al suo fabbisogno energetico che all'anno non deve superare i 15 kWh per metro quadrato.

L'energia prodotta da questa tipologia di abitazione viene indicata come passiva perché accumulata con:

• l'irraggiamento solare;
• il calore prodotto dagli elettrodomestici presenti nell'abitazione;
• il calore degli occupanti della casa.

In base al Protocollo Casa Clima 2009, le case in legno hanno l'obbligo di possedere il requisito della tenuta d'aria certificato tramite il Blower Door Test - ovvero la permeabilità e l'ermeticità dell'edificio che ne riducono la formazione di condensa - attestabile su un valore di n50<0,61/h per permettere che i benefici e il confort energetico siano presenti in qualsiasi stagione dell'anno.

Ricordiamo i valori di riferimento in cui:

n50 è la differenza di pressione 50 Pa in base al numero delle volte in cui si necessità il riciclo dell'aria;

• casa passiva <= 0,6 /h
• edificio a basso consumo energetico <= 2,0 /h

Risultato: differenza di pressione e numero di volte di ricambio dell'aria in un'ora Un valore di n50 di 2 all'ora significa che con una differenza di pressione di 50 Pa il volume di aria della CASA PASSIVA viene cambiato per 2 volte in un'ora, assumendo differenti classi energetiche:

• Classe B : n50, lim = 2 h(-1);
• Classe A : n50, lim = 1 h(-1);
• Classe Gold : n50, lim < 0,6 h(-1).

L'efficienza energetica di una casa passiva, infatti, è fruibile in tutti i mesi dell'anno, riducendo l'utilizzo di sistemi di climatizzazione estiva e riscaldamento invernale, obiettivo raggiungibile solo con una progettazione pensata e ragionata nella dislocazione delle aperture e delle finestre che aumentano l'entrata del calore aumentando il surriscaldamento dell'abitazione, ma allo stesso tempo non devono ridurre lo sfruttamento dell'irraggiamento solare per l'illuminazione e la produzione del calore necessario a mantenere il comfort abitativo.

Le case prefabbricate ad impatto zero: che cosa sono?

Le case prefabbricate ad impatto zero possono essere realizzate sia in legno che in muratura: entrambe si caratterizzano per la riduzione dell'impatto sull'ambiente e dei consumi energetici sia per il raffrescamento estivo sia per il riscaldamento invernale.

Le case prefabbricate ad impatto zero in legno sono realizzate tramite dei sistemi produttivi a basso impatto ambientale, garantendo all'interno di tutti gli ambienti la creazione di un piccolo microclima, grazie a particolari interventi come:

realizzazione di cappotto esterno in polistirene espanso;

realizzazione di una parete bioedile e traspirante realizzata con fibre naturali che, però non garantisce lo stesso isolamento termico dell'intervento a capotto.

Le case ad impatto a zero realizzate in legno si caratterizzano per la capacità di auto-sostentarsi energeticamente fruendo della sola energia prodotta dai propri impianti da fonti rinnovabili, riducendo in questo modo i costi della bolletta elettrica. A questo proposito di riduzione dei consumi elettrici dalla rete nazionale, la casa ad impatto zero abbina l'installazione di pompe di calore ad un sistema di pannelli fotovoltaici producendo l'energia necessaria al soddisfacimento del proprio fabbisogno energetico.

Per limitare e ridurre le dispersioni termiche, invece, la tipologia di casa ad impatto zero è dotata di un impianto di ventilazione meccanica per il recupero del calore, mentre per il riscaldamento degli ambienti è possibile prevedere impianti a pellet o a biomassa in base al calcolo delle esigenze energetiche del nucleo famigliare.

Le case prefabbricate in fibra di legno: abitazioni a basso impatto ambientale

Le case prefabbricate in fibra di legno possono essere considerate come abitazioni a basso impatto ambientale: il materiale costruttivo, la fibra di legno, prodotto dagli scarti della lavorazione e decorticazione di conifere come il pino e l'abete rosso, garantisce un ottimale isolamento termico e acustico, oltre ad essere un materiale traspirante, permeabile ed igroscopico, in grado di regolare il livello di umidità.

Le case prefabbricate vengono costruite tramite l'intreccio delle fibre di legno che successivamente vengono infeltrite, bollite o trattate con vapore ad alta temperatura e pressate per realizzare dei pannelli di varie dimensioni, senza collanti o sostanze leganti. I pannelli in fibra di legno sono un materiale costruttivo molto versatile, utilizzato per aumentare l'isolamento di:

• pareti esterne e divisorie;
• coperture;
• interventi nel cappotto esterno;
• isolamento della pavimentazione.

La casa ad elevata efficienza energetica: cos'è?

In una casa ad elevata efficienza energetica, l'abitazione è in grado di produrre l'energia indispensabile per il soddisfacimento del proprio fabbisogno energetico, grazie all'installazione di impianti da fonti rinnovabili che permettono la produzione di energia elettrica e di acqua calda sanitaria, con una sensibile riduzione nei consumi energetici. Ma ciò non basta.

L'abitazione ad elevata efficienza energetica deve essere realizzata con interventi che potenzino l'isolamento termico e riducano le dispersioni energetiche, causa dell'aumento dei consumi elettrici, con l'aumento dell'efficienza energetica dell'abitazione: la collocazione delle aperture e finestre della casa, la disposizione dei locali per fruire del confort abitativo in base all'irraggiamento solare durante i diversi mesi dell'anno, l'illuminazione senza l'utilizzo di impianti elettrici durante la giornata sono solo alcuni punti da programmare nella costruzione di questa tipologia di abitazione.

Il piano di efficienza energetica: termine ultimo il 2020

Nel nuovo piano di efficienza energetica esistono incentivi per consumare bene e consumare meglio, ottimizzando le risorse energetiche con il sempre maggiore utilizzo delle fonti rinnovabili: la costruzione di tipologie di abitazione ad impatto zero, ad elevata efficienza energetica e della tipologia di abitazione passiva rivestono un ruolo fondamentale in questo proposito, con termine ultimo del 2020.

L’ecobonus 110 per cento per i lavori di riqualificazione energetica e ristrutturazione potrebbe rappresentare un'ulteriore spinta per il mercato delle case prefabbricate.

L'ecobonus 110 per cento per le case prefabbricate

Innanzitutto è bene chiarire che chiunque volesse investire in una casa prefabbricata può usufruire dell’ormai famoso ecobonus al 110%. “Con la demolizione e ricostruzione, il cliente che commissiona una casa prefabbricata ha diritto all’ecobonus al 110% ma non solo, perché questo tipo di edilizia, che attualmente è la più avanzata dal punto di vista tecnologico, beneficia anche del sismabonus”.

Entrando più nel dettaglio evidenziamo i punti per i quali la costruzione (dopo la demolizione dell’abitazione già esistente) di una casa prefabbricata gode del superbonus:

“L’edificio che costruiamo è a impatto zero, degrado zero, altamente performante sotto il punto di vista dell’isolamento termico e antisismico”. Non solo, anche l’ampliamento è agevolabile, nei casi in cui si abbia il permesso per costruire un altro piano di una struttura già esistente.

Demolizione e ricostruzione

Va sottolineato, tuttavia, il punto cruciale della demolizione e ricostruzione. Tali lavori devono rispettare la stessa volumetria, salvo le eventuali innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica. Si tratta, infatti, di tutte quelle opere inglobate nella definizione di "ristrutturazione edilizia" contenuta nell'articolo 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico dell'Edilizia (Dpr 380/2001).

Inoltre, i lavori di ricostruzione devono garantire i requisiti minimi di prestazione energetica previsti dal DM 26 giugno 2015 e assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o, nei casi in cui non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante Attestato di Prestazione Energetica (condizione che le case prefabbricate garantiscono).

Quota dei lavori coperta da superbonus

Un aspetto da chiarire, però, è quello che riguarda la porzione di lavori coperta dall’ecobonus 110 per cento. “È vero che, ad esempio, il sismabonus è stato innalzato dall’85% al 110%, ma va anche evidenziato che non tutte le spese sono coperte dal sismabonus”. In sostanza, pur usufruendo dell’ecobonus 110 per cento, non è possibile acquistare in maniera gratuita una casa prefabbricata.

Poniamo che il costo complessivo di una casa prefabbricata in acciaio prodotta da noi sia di 100mila euro, sulla somma totale 40mila euro saranno i costi della struttura portante e altrettanti, ad esempio, saranno quelli relativi all’isolamento. Per questi 80mila euro, quindi, il cliente potrà accedere al superbonus. Ma restano altre componenti che hanno un costo che non è coperto da ecobonus, come ad esempio quello dei sanitari o dei rivestimenti.

Chi si fa carico dei crediti?

Da quando è stato introdotto l’ecobonus 110 per cento c’è stato un aumento dell’interesse per le case prefabbricate, ma molti clienti non hanno le idee chiare e vengono in azienda pensando che si possano commissionare i lavori e partire con la realizzazione del progetto senza spendere un euro.

A questo proposito, va specificato che le formule con cui fruire del superbonus, infatti, sono tre:

1. la detrazione fiscale nelle cinque dichiarazioni dei redditi successive;
2. cedere il credito al fornitore dei lavori per ottenere uno sconto immediato nella fattura;
3. trasformare il superbonus in credito d’imposta cedendolo agli istituti di credito.

Come è facile immaginare, l’opzione preferita dai committenti è la seconda, quella che di fatto permetterebbe di eseguire i lavori a costo zero. Ma è altrettanto facile immaginare quanto possa essere gravosa per un’azienda produttrice di case prefabbricate.

Se il costruttore si fa carico di tutto il credito che scaturisce dall’opera, non ci sono i margini necessari, le compensazioni non solo tali da poter azzerare l’acquisizione del credito. Inoltre non c’è certezza di quando si ricevano i crediti dallo Stato e il rischio potrebbe essere quello di ritrovarsi a chiudere in pochi mesi.

Nel caso in cui il committente non abbia la possibilità di compensare il credito, la via più facilmente percorribile potrebbe essere quella della cessione del credito alle banche.

In questo senso, sia Unicredit che Intesa San Paolo si sono già mosse con dei servizi ad hoc incentrati sull’ecobonus al 110 per cento.